Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Согласно ст. 77 Земельного Кодекса РФ к землям сельскохозяйственного назначения относятся те земли, которые находятся за линией населенных пунктов и отданы под сельское хозяйство: сенокосы, пастбища и пр.

Кроме непосредственно с/х угодий к этой категории относятся земли, отведенные для дорог, насаждений, коммуникаций и зданий для с/х потребностей, а так же водоемы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-83 . Это быстро и бесплатно !

Для вычисления стоимости такой категории земель главным критерием является их площадь и плодородность.

От чего зависит стоимость участка?

Главным при оценивании ЗУ с/х назначения является фактор ренты или дохода, появляющегося при производстве с/х продукции от использования данного участка. Доход зависти от:

  • Качества земель;
  • Климата;
  • Цен на продукцию;
  • Объема производства;
  • Состояния рынка с/х продукции;
  • Сумма издержек, в том числе зар. плата работникам;

Что влияет на стоимость с/х угодий:

  • Климат региона, который является главным в определении направления с/х деятельности, например при выборе культур для выращивания;
  • Тип использования ЗУ и направление с/х деятельности, например, овощеводство;
  • Организация с/х деятельности – крупное производство, фермерское хоз-во, ЛПХ и пр.;
  • Структура почв с/х угодий, возможный севооборот;
  • Вид угодий и выращиваемые культуры (зерно, овощи, масличные культуры и пр.);
  • Особенности рельефа ЗУ и почвы, которые имеют непосредственное влияние на урожайность;
  • Уровень урожайности;
  • Удаленность ЗУ от объектов переработки и сбыта с/х продукции, и центров ТО;
  • Наличие улучшений на с/х угодьях (например, мелиорация);
  • Уровень занятости населения в регионе;
  • Стоимость ГСМ и с/х техники;
  • Инфраструктура района.

Объекты оценки

В категории земель с/х назначения оцениваются следующие земли:

  • С/х земли и незастроенные ЗУ, которые зарезервированы для ведения или обеспечения с/х работ;
  • Застроенные ЗУ, на которых здания имеют различное назначение;
  • С/х имущественные комплексы, имеющие в составе угодья, здания, с/х техника, скот, насаждения и пр.;
  • Земельные доли;

Объектами оценки с/х имущества по существующим стандартам являются:

  • «Голая» земля;
  • Оборудованное с/х предприятие (включая жилые и хозяйственные постройки);
  • Инвестиционное имущество;
  • Поголовье скота;
  • Многолетние культуры;
  • Запасы в зернохранилищах и пр.

Кем и для чего проводится?

Проводить профессиональную оценку объектов недвижимости, в число которых входят земли с/х назначения имеют право оценочные компании, имеющие государственную лицензию на проведение такой деятельности.

При составлении договора с оценочной компанией заказчик должен обязательно проинформировать исполнителя о целях оценки. Это позволит эксперту определить метод оценки, наиболее подходящий для качественного выполнения работы.

Оценка земель с/х назначения подразумевает определение наиболее реальной стоимости ЗУ, необходимой для заключения сделок с ним:

  • При покупке или продаже ЗУ;
  • При страховании земли;
  • Для исследований по определению наиболее эффективных методов управления и инвестирования;
  • При оформлении ЗУ в залог за кредит;
  • При вычислении суммы ущерба, нанесенного участку;
  • При внесении ЗУ в виде части уставного капитала;
  • При принятии ЗУ на баланс какого-либо предприятия;
  • Для кадастровой оценки;
  • Для проработки возможных инвестиций;
  • Для составления договора аренды на ЗУ;
  • Для определения стартовой стоимости на аукционе;
  • Для вычисления суммы компенсации при отчуждении для нужд государства или муниципалитета;
  • В имущественных спорах;
  • Для определения суммы компенсации в случаях нарушения прав собственности.

Потребуются документы

При заключении договора с оценочной компанией, ее представители должны получить от заказчика следующие документы и информацию:

  • Правоустановка;
  • Кадастровый план ЗУ, о котором читайте тут;
  • Сведения об инженерных системах и коммуникациях;
  • Вид использования;
  • Если на ЗУ проводились какие-либо улучшения — сведения о них;
  • Сведения о качестве почвы;
  • Наличие обременений;
  • Межевание;
  • Данные заказчика.

Порядок проведения

  • Заключение договора;
  • Определение характеристик земли.Представитель оценочной компании собирает информацию о ЗУ на основании непосредственного осмотра и данных, представленных заказчиком:
  • Рассматриваются имущественные права и имеющиеся обременения;
  • Уточняется место расположения ЗУ;
  • Исследуются физические характеристики ЗУ, в том числе его плодородность;
  • Проверяется информация о способе использования.
  • Проводиться анализ ситуации на рынке с/х земель. Оценщик собирает и обобщает информацию обо всех факторах, имеющих влияние на стоимость:
    • Положение на рынке (стоимость и спрос на аналогичные ЗУ, динамика роста и спада);
    • Транспортная доступность;
    • Наличие инфраструктуры;
    • Экономическая ситуация в районе и пр.
    • На основе имеющейся информации делается вывод о способе наиболее эффективного пользования ЗУ с/х назначения.
    • Применяются подходящие методы оценки, и на их основании проводятся расчеты.
    • Результаты расчетов согласуются, и вычисляется итоговая стоимость ЗУ.
    • Отчет передается заказчику.
    • Стоимость и сроки

      Стоимость работы оценщиков зависит от размера ЗУ, цели оценки и уровня сложности работы.

      Стандартный срок проведения оценочных работ и предоставления отчета составляет 5 дней. Это срок может увеличиться в зависимости от объема работы.

      Составление отчета

      Существуют определенные требования к документу отчета об оценке:

      • Прошивка;
      • Нумерование страниц;
      • Наличие данные об организации, проводившей отчет, данные лица, непосредственно выполнявшего работу, стоять печать оценочной компании и подпись ее руководителя.
      Читайте также:  Оплата за преданность компании оао ржд

      В итоге документ должен заключать в себе следующие разделы:

      • Имеющиеся факты и сделанные на их основании выводы:
      • Информация об объекте;
      • Результаты использования методов оценки;
      • Итоговая цена.
    • Цель оценки;
    • Данные об исполнителе и заказчике;
    • Ограничительные условия и допущения, примененные исполнителем в работе;
    • Стандарты оценки, примененные в процессе работы;
    • Характеристики ЗУ со ссылками на имеющиеся документы:
      • Физические свойства ЗУ;
      • Наличие обременений и имущественных прав;
      • Факторы, повлиявшие на результат оценки;
      • Текущий тип использования земли;
      • Результат проведения анализа ситуации на рынке и внешних факторов, влияющих на стоимость ЗУ. В этом разделе должна быть представлена наиболее полная информация о влияющих на ценообразование факторов.
      • Описание методов проведенной оценки и предоставление расчетов.
      • Описание согласования итогов проведенных методов оценки.
      • Требования по содержанию

        1. Отчет должен соответствовать «принципу существенности» — в нем должна содержаться вся существенная информация, касающаяся стоимости.
        2. «Принцип обоснованности» — вся существенная информация о стоимости ЗУ должна быть подтвержденной.
        3. «Принцип однозначности» — сведения не должны нести двоякого толкования.
        4. «Принцип проверяемости» — сведения и процесс проведения оценки должны быть прозрачными и позволить заказчику на их основе прийти к тем же результатам что и оценщик.
        5. «Принцип достаточности» — документ не должен нести лишнюю информацию, которая не имеет отношения к процессу оценки.

        Виды стоимости

        Для земель с/х назначения определяется стоимость:

        Рыночная

        Она будет являться самой достоверной ценой, согласно которой ЗУ может быть продан на открытом и конкурентном рынке. Стороны сделки при ее заключении должны действовать самостоятельно и иметь нужную информацию. Сделка может быть заключена при соблюдении условий:

        • Полной осведомленности сторон о предмете сделки. Обе стороны должны располагать информацией о ситуации на рынке.
        • Действие сторон только в своих интересах. Интересы продавца и покупателя должны учитываться в одинаковой значимости;
        • Ни одна из сторон не должна заключать сделку в связи с определенными обязательствами. Ни одна из сторон не вступает в сделку по принуждению и обе стороны имеют обоснованные мотивы для ее заключения;
        • Сделка проводится без принуждения одной из сторон;
        • Предмет сделки – ЗУ – должен находиться в открытом доступе на рынке, а его стоимость приблизительно равна аналогичным. Срок экспозиции ЗУ при этом должен быть таким, чтобы привлечь максимальное количество заинтересованных лиц;
        • Оплата при заключении сделки проводится в денежной форме.

        Ликвидационная

        При определении этого вида стоимости учитываются обстоятельства, которые влияют на собственника при продаже ЗУ. Ликвидационная стоимость ЗУ может отличаться от рыночной.

        Инвестиционная

        Эта стоимость рассчитывается в целях инвестиции в земли с/х назначения для конкретного инвестора.

        При ее определении не обязательно учитывается возможность продажи ЗУ на открытом рынке.

        Заключение

        Территория РФ обширна и неоднозначна по своим физическим характеристикам. Разные зоны пригодны для ведения разных видов сельского хозяйства. При этом рынок с/х земель не стоит на месте, а активно развивается. Для того чтобы сделать максимально выгодные инвестиционные вложения или просто приобрести для самостоятельного ведения с/х деятельности ту или иную землю требуется ее грамотная оценка. При этом необходимо не забывать, что оценка может быть произведена при условии постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

        Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

        +7 (499) 938-46-83 (Москва)
        +7 (812) 425-67-01 (Санкт-Петербург)

        Большая часть земель на территории России относится к сельскохозяйственным землям. Это земли, находящиеся за пределами населенных пунктов и отличающиеся плодородным слоем, который делает их пригодными для выращивания с/х продукции.

        Земли сельхозназначения: понятие и законодательство

        Земли с/х – это одна из категорий участков, наряду с землями поселений, лесным фондом и пр.

        Земли сельхозназначения предназначены для выращивания различных с/х культур, проведения научных исследований, животноводства, организации сенокосов и пастбищ и пр. В составе таких участков могут находиться не только угодья, но и земли с лесами, постройками для проживания или сельскохозяйственных нужд.

        Согласно Земельному кодексу, изъятие земель из с/х фонда допускается только в ограниченных случаях. В случае несанкционированного использования сельскохозяйственных земель нецелевым образом лицо должно возместить убытки, возникшие в результате неправомерной эксплуатации.

        Сельскохозяйственные земли обладают приоритетом перед остальными. Это значит, что участок переходит к другой категории, если только его невозможно использовать под сельское хозяйство (если у них отсутствует плодородный слой).

        Регулируются вопросы использования и оборота земель с/х назначения Земельным и Гражданским кодексом, ФЗ «Об обороте с/х земель». Процедура проведения оценочных мероприятий опирается на ФЗ «Об оценочной деятельности» и административными регламентами, действующими на территории России.

        Согласно 78 ст.Земельного кодекса такие земли могут использоваться гражданами, фермерскими хозяйствами, государственными и частными компаниями, товариществами и пр. Земля может принадлежать им на правах собственности, бессрочного пользования или наследуемого владения (если участок был передан до введения Земельного кодекса в силу), либо использоваться на правах аренды.

        Читайте также:  Протокол следственного эксперимента упк

        Когда необходима оценка земель сельхозназначения

        В некоторых случаях земельный участок с/х назначения должен пройти процедуру оценки. Она требуется в следующих случаях:

        1. В процессе заключения договора купли-продажи. Для продавца оценочные мероприятия помогут определить справедливую стоимость продажи земельного участка. Установленная им цена не должна быть занижена, чтобы не терпеть убытки, либо завышена. В последнем случае у продавца могут возникнуть сложности с поиском покупателя. Для покупателя оценка позволяет убедиться, что стоимость заинтересовавшего его предмета покупки является адекватной рыночным реалиям.
        2. В процессе кредитования под залог сельскохозяйственной земли. Такая оценка необходима по нескольким причинам. Так, банки обычно не кредитуют всю стоимость покупки, а предмет залога должен покрывать до 70-80% от размера кредита. Также оценочные мероприятия позволяют определить размер первоначального взноса (собственных сбережений), которые потребуются от заемщика.
        3. В процессе принятия управленческих и инвестиционных решений. Например, в процессе подготовки бизнес-плана по организации с/х производства.
        4. Для оценки ущерба, нанесенного в результате неправомерного использования земельного участка.
        5. В процессе внесения с/х земли в качестве вклада в уставной капитал. В данном случае требуется обоснование рыночной стоимости вклада.
        6. В процессе наследования земельного участка. Размер госпошлины за процедуру оформления наследства привязан к стоимости участка.
        7. Для определения размера выкупной стоимости участка в рамках договора аренды с правом выкупа.

        Во всех перечисленных случаях требуется определение рыночной стоимости участка. Рыночная оценка отражает актуальную стоимость земельного участка, по которой он мог бы быть продан в актуальных условиях рынка.

        В отношении всех земельных участков также должна быть рассчитана кадастровая стоимость. Именно на основании кадастровой стоимости определяется налогооблагаемая база для расчета земельного налога, ставка по годовой аренде земель с/х назначения и стоимость выкупа участка из муниципальной собственности.

        Кадастровая оценка должна быть максимально приближена к рыночной, но на практике нередко она является завышенной. Расхождение между кадастровой и рыночной оценкой может достигать 15-25%. Нередко собственники участка заказывают отчет об оценке рыночной стоимости с/х участка для того, чтобы опротестовать установленную кадастровую стоимость через суд. Это позволяет им уменьшить размер налогового бремени, которое возложено на них в связи с владением с/х участком.

        Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

        При проведении оценки земель с/х назначения необходимо учитывать некоторые особенности данной категории участков. К ним относятся:

        1. Необходимость поддержания плодородия почв с помощью соблюдения определенных производственных стандартов и применения специальной техники.
        2. Наличие специфичных факторов, которые влияют на стоимость с/х участков: фактическая и нормативная урожайность, наличие многолетних насаждений, структура посевных площадей и пр.
        3. Зависимость структуры угодий от характеристик местности: почвенных, климатических и пр.
        4. Повышенные риски ведения с/х производства, вызванные форс-мажорными обстоятельствами.
        5. Влияние на величину прибыли цен на с/х товары, ГСМ, с/х технику.
        6. Сезонность с/х производства и рыночных цен на с/х продукцию.
        7. Диспаритет стоимости на с/х и промышленную продукцию.
        8. Низкая инвестиционная активность в сфере сельского хозяйства.
        9. Отсутствие оборота сельскохозяйственных угодий.

        В процессе оценки земель, входящих в СНТ или ДНТ, должны учитываться реальные цены купли-продажи аналогичных земельных участков с учетом поправок на индивидуальные особенности конкретного участка: развитость инженерных коммуникаций, удаленность от инфраструктуры, экологические факторы, наличие строений и недостроев и пр.

        При определении стоимости сельскохозяйственных участков может приниматься во внимание показатель плодородия участка: обеспеченность участка питательными веществами, механический состав почв, кислотность, влияние негативных факторов на плодородный слой (эродированность, засоленность, переувлажненность и пр.).

        Кто занимается оценкой

        На территории России проводить оценочные мероприятия вправе только специализированные компании, которые входят в профильное СРО и имеют разрешение на данный вид работ. В штате должен быть квалифицированный персонал, имеющий соответствующее образование и прошедший аттестацию.

        Процедура оценки земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть заказана собственниками (в лице граждан, юридических лиц и государства), арендаторами и другими заинтересованными лицами (например, потенциальными владельцами в лице покупателя или наследника).

        Пошаговая процедура оценки сельскохозяйственных земель

        Процедура оценки сельскохозяйственных земель предполагает прохождение следующих этапов:

        1. Обращение в оценочную компанию с необходимым комплектом документов. Обычно от заказчика требуется только паспорт или учредительная документация (выписка из Устава, выписка из ЕГРЮ, ЕГРИП и пр.). Но также могут потребоваться свидетельство о собственности или договор аренды, выписка из ЕРГН с кадастровым планом и сведениями из ЕГРП об отсутствии обременений.
        2. Составление техзадания и проведение оценочных мероприятий. В процессе подготовки технического задания прописывается детальная информация об участке, цель оценки, наименование инстанции, в которую будет передан отчет об оценке. При оценке будут учитываться специфические факторы, влияющие на стоимость с/х земель. Это их качество, удаленность от мест переработки, структура почвы, ее механический состав, цена на аналогичные участки и пр.
        3. По результатам выполненной работы формируется отчет об оценке. Он составляется по установленной форме и содержит указание на заказчика и исполнителя, характеристику участка, данные по аналогичным предложениям, методологию оценки и обоснование расчета стоимости объекта и пр.
        Читайте также:  Дорожный знак дворовая зона

        Стоимость оценки сельскохозяйственных земель

        Отчет об оценке стоимости сельхозземель производится на платной основе. Тарифы зависят от ценовой политики оценщика и региона нахождения участка. В среднем такая работа стоит от 5 до 15 тыс.р. При крупных заказах компания может предоставить скидки на работу.

        За необходимость выезда оценщика на объект придется дополнительно заплатить около 1000 р., надбавка за срочность может достигать 30-50% от типового тарифа оценки.

        Таким образом, оценка земель сельхозназначения имеет некоторые особенности, которые связаны со спецификой данной категории земельных участков. Оценку может производить только специализированная оценочная компания, которая обладает разрешением на данный вид работ.

        Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

        Точная стоимость зависит от конкретного случая. Оставьте заявку или уточняйте по телефону.

        Среди различных видов оценочной экспертизы можно выделить такое востребованное направление, как оценка земель сельскохозяйственного назначения. НП «Федерация Судебных Экспертов» предлагает всем заинтересованным лицам свои услуги по проведению объективной и квалифицированной оценки недвижимого имущества, в том числе, и сельскохозяйственных земельных участков.

        Согласно установленным в РФ законодательным нормативам к категории земель сельскохозяйственного назначения относятся земельные участки, отведенные для сельскохозяйственных потребностей – пашни, пастбища, сенокосы, участки с многолетними насаждениями.

        Так же к этой категории относятся земли, отведенные под инженерные коммуникации и дороги для хозяйственных потребностей, замкнутые водоемы, земельные участки, на которых расположены здания или сооружения, возведенные для нужд сельскохозяйственного производства.

        Необходимость в проведении квалифицированной оценке стоимости сельскохозяйственного участка может появиться в следующих случаях:

        • оформление сделки по продаже или покупке земельного участка;
        • кредитование банком или иным финансовым учреждением под залог земли;
        • заключение договора аренды данного сельскохозяйственного участка;
        • назначение первоначальной стартовой цены для реализации участка на аукционе;
        • разбирательство судом имущественного спора и назначение судебной экспертизы для определения рыночной стоимости участка;

        При оценке земель сельскохозяйственного назначения эксперту необходимо установить рыночную стоимость земельного участка или же рассчитать стоимость по рыночной цене права аренда данного участка земли. Следует так же учитывать, что земельный участок имеет рыночную цену лишь в тех случаях, когда он имеет какую-то потребительскую стоимость для потенциальных пользователей и возможность получения какого-либо рода прибыли.

        Организация оценки земли и имущества имеет свою специфику. Прежде всего, необходимо учитывать, что стоимость участка земли с сельскохозяйственным предназначением сильно зависит от ряда следующих факторов:

        • расположение земельного участка;
        • конъюнктура рынка недвижимости;
        • наличие обременений;
        • ожидаемая прибыль, полученная от эксплуатации земельного участка.

        Еще один важный аспект, который необходимо учитывать при оценке сельскохозяйственных земель, — дата проведения экспертизы. Сезонность может иметь значительное влияние на рынок недвижимости и его конъюнктуру, поэтому стоимость земельного участка, определенная экспертами год или два назад, может не совпадать с его текущей рыночной стоимостью.

        Немалое значение для оценки имеет предполагаемое назначение сельскохозяйственного земельного участка. В практике бывают варианты, когда для оценки заказчик предлагает землю сельскохозяйственного назначения, категория которой будет изменена в будущем.

        К примеру, это может быть участок заброшенного сада, приобретаемый для строительства объекта промышленного значения. Для проведения оценки такого участка необходимо использовать сравнительный анализ, чтобы выявить и сопоставить стоимость земель аналогичной, промышленной категории.

        Однако основной группой земель сельскохозяйственного назначения, предлагаемых экспертам для оценки, являются земельные участки, используемые заказчиком по их прямому назначению. Экономическая оценка земель в этом случае должна включать в себя использование ряда таких специфических сведений, как данные по фактической урожайности культивируемых в данном регионе сельскохозяйственных культур или сенокосов, информацию по структуре и форме эксплуатации посевных площадей. Так же важно принять во внимание среднерыночные цены по данному региону, сформировавшиеся на сельскохозяйственную продукцию и средний уровень затрат на производство.

        Оценка участка земли сельскохозяйственного назначения является довольно непростым видом оценочной экспертизы, поскольку необходимо учесть множество факторов и дополнительных условий. Наиболее важными обстоятельствами, которые прямо влияют на формирование рыночной стоимости оцениваемого участка, являются следующие:

        • целевое назначение земельного участка;
        • возможные варианты эксплуатации данной земли;
        • наиболее распространенные способы землепользования в регионе, где расположен оцениваемый участок;
        • конъюнктура рынка недвижимости и прогнозы по ее изменению.

        Оценка земель сельскохозяйственного назначения является разновидностью экспертизы по оценке недвижимого имущества и требует от экспертов высокой квалификации и знаний в таких областях, как сельскохозяйственное производство, конъюнктура рынка недвижимости в отдельных российских регионах. Специалисты НП «Федерация Судебных Экспертов» обладают всеми необходимыми знаниями и умениями, и предлагают всем заинтересованным лицам свои услуги по оценке сельскохозяйственных земель.

        Ссылка на основную публикацию
        Оформление долей при использовании материнского капитала
        С 2002 года в России на второго ребенка выделяется материнский сертификат (капитал), который может быть потрачен на покупку жилья или...
        Открытие расчетного счета в нко
        Нужен ли расчетный счет новой или нулевой НКО? Когда расчетный счет для НКО точно понадобиться? НКО без расчетного счета. Риски...
        Открыть банкетный зал с нуля
        В настоящее время широкой популярностью стал пользоваться бизнес по сдаче в аренду банкетного зала. Многие люди праздновать свой день рождения,...
        Оформление дома в снт по дачной амнистии
        Сегодня снова говорим о дачной амнистии. Спрос на услугу и количество поступивших от заказчиков вопросов сейчас высоко, как никогда. Все...
        Adblock detector